현직 조합장이 바라본 지역주택조합(지주택) 조합장 교체 (feat.업무대행사 교체)

현직 조합장이 바라본 지역주택조합(지주택) 조합장 교체 (feat.업무대행사)

오늘은 제가 직접 지역주택조합 조합장으로 일을 하게 되면서 느끼고 알게 된, 조합장과 업무대행사에 대해 이야기 나누어볼까 합니다.참고로, Bro Yi는 처음부터(추진위원회) 조합장을 한것이 아니라, 기존 조합장과 업무대행사가 비위행위가 있음을 확인하고, 교체를 하게 되면서 새롭게 업무를 진행하고 있는 조합장입니다.

(나쁜사람은 아니에요~ 나쁜 사람이면 이런 글들을 쓸 이유가 없어요~~~)

아마도 많은 분들께서 인터넷 기사나 뉴스 등 여러 매스컴을 통해 “OO지역주택조합 조합장 배임/횡령혐의 구속, OO대행사 대표 구속” 이런 기사들 많이 보셨을거라 생각됩니다. 업무대행사와 조합장은 일반적인 관계로 시작되는 경우는 거의 없습니다.

대부분 업무대행사의 친인척 관계이거나, 지인이 조합장을 하며 사업을 이끌어 나간다는 명목하에, 여러 비리와 부정행위를 많이 저지르곤 합니다. 업무대행사가 실질적인 “HEAD”역할을 하고있음에도 불구하고, 꼬리 자르기식으로 문제가 생기면 A조합장만 내쳐놓고, 대행사는 또 다른 B조합장을 내세워 자신들의 이익을 불려나가는데 여념이 없습니다.

실제로 지역주택조합의 조합장이 부정한 행동을 해서, 교체를 하려고 할 때 많은 지역주택조합의 조합원들은 조합장 교체 방법에 대하여 많은 방법을 찾기위해 인터넷을 검색하고, 카페, 블로그, 법무법인들의 판례들을 참고합니다. 하지만 실질적인 업무대행사라는 조합장뒤에 그림자처럼 붙어있는 큰 배경은 보지 못하는 경우가 많습니다. 그리고 이에 대한 검색을 하면, 대부분 변호사, 로펌의 광고글들이 대부분 입니다.. 뭐…로펌의 도움을 받는다면 정말 쉬운 방법이기는 합니다만, 비용이 들어간다는 단점이 있죠.

우선 몇가지를 확인하고 파악해야 할 것들이 있습니다.

업무대행사와 어떻게 유착이 있는지 알 수 있을까?

요즘 같이 인터넷이 발달한 시대에는 개인 한명의 신상을 파악하기란 너무 쉬운 방법들이 많습니다. 실제로 저도 그렇게 확인했고, 그걸 당시 조합장에게 직설적으로 물으니 은연중에 실토하더라구요. 엄연히 법에는 업무대행사의 임직원은 조합의 임원을 할 수 는 없도로 규정하고 있지만 실제 그렇게 한다고 하더라도 그 것을 문제삼아 형사고소까지 이어져서 실형을 받는 경우는 상당히 드물다고 할 수 있습니다.

우리 조합의 조합장은 업무대행사와 어떤 연관이 있을까 궁금하다면, 가장 먼저 SNS계정등을 확인해보세요. 인스타, 페이스북, 이전에는 카카오스토리 등을 통해서 개인의 일상을 알리는 일들이 많습니다. 물론 그 사람의 SNS친구들도 쉽게 확인이 가능합니다. 이런 친구목록에 업무대행사의 대표, 혹은 임원들과 연결된 경우가 있습니다. 간혹 동호회 활동을 하는 경우 동호회에서 관계를 맺게 되는 사람들도 있습니다. 이 사람과 나눴던 댓글등을 확인해보시면, 조합장으로 선출되기 전부터 관계가 있던 사람들도 많습니다.

간단하게는 SNS부터 찾아보기 시작하시고, 그 사람의 이력을 확인 할 수 있는(선출당시 이력내용) 내용들을 파악하여 주변부터 차근차근 찾아 나서보면 무심코 흘려 놓은 단서 하나로 실타래를 풀기 쉬운 경우들도 있습니다.

조합장과 업무대행사가 유착관계라면, 어떤것이 문제일까?

예를들어 전국 100개의 업무대행사가 있다고 한다면, 그 중 자금력이 되는 탄탄한 회사는 다섯 손가락 안에 꼽을 정도로 거의 대부분의 업무대행사는 무일푼으로 시작한 경우가 많습니다. 물론 2020년 1월 주택법이 개정되면서 개인과 법인에 따른 자본금(법인 5억, 개인 10억)을 보유한 자가 업무대행을 할 수 있도록 규정하고는 있으나, 여전히 많은 업무대행사라는 회사들이 자본금이 부족한 상태에서 조합의 자금을 유동시켜 운영하는곳이 많습니다.

그렇다면, 조합장과 업무대행사가 한 몸처럼 움직인다면, 어떤 문제들이 발생 할 까요?

업무대행사와 연관있는 자회사 혹은 친인척 관계의 회사와 계약을 체결하여 평균이상의 비용을 지출시키는 상황이 발생합니다. 예를들어 건축설계용역에 대한 계약을 체결 할 때, 평균적으로 평당 4만원 전,후의 금액으로 산출하여 용역비용을 계산하는데, 용역비용을 평당 계산해보니 평당 7만원, 혹은 그 이상으로 체결을 하는 경우도 있고, 아파트를 짓기 위해서는 해당부지에 있는 건물등을 철거해야 하는데, 이때 철거용역비용을 과다하게 산정하여 계약을 맺는 등, 이 처럼 과도한 비용을 요구하는 하청업체를 조합에 연결하면서 뒤로는 “백마진”등을 받아 챙기는 경우도 비일비재하게 일어나고 있습니다.

한 때 이슈가 있었던 분양대행사의 지급수수료 항목중 PM수수료라는 별도의 수수료를, 분양수수료와 함께 받던 업체가 검찰조사에서 확인되어 현재까지도 법적인 다툼이 있는 것도 있으며, 제가 속해있는 조합 역시 같은 문제로 민.형사상의 소송을 진행중에 있습니다. 일부 지역주택조합에서는 비상대책위원회(순수 조합원들로 구성된 조직)에서 위 같은 상황을 문제삼고 업무대행사와 조합장 둘다 교체하는 조합들도 많이 있습니다.

업무대행사와 조합장 바꾼다면, 조합원에게 이득일까?

위 설명드린 상황이라면, 정답은 당연히 “YES.”입니다.

하지만 반드시 알고 진행해야 하는 부분들도 있습니다. 업무대행사를 교체하는 경우에는 기본적으로 남은 용역비용에 따른 민사소송을 감수하고 진행하셔야 합니다. 업무대행사는 사업의 시작부터 입주,청산 과정까지 전반에 걸친 컨설팅을 제공하는 회사입니다. 이 회사를 중간에 교체하기위해 계약해지를 하게 되면, 계약서상에 위약사항에 대해 조합에 민사소송을 들어오게되면서 조합에 말도안되는 이유와 근거를 내세우며 가압류등을 진행합니다.

보통 이 같은 상황에 대해 법률자문을 구하면, 업무대행사를 교체 할 수 있는 “임시총회소집허가”에 포커스를 맞춰서 컨설팅하고, 이후에 이런 상황이 발생하게되면, 그때 별도의 법률약정을 통해 민사를 대응하곤합니다.

이는 순서상 바르지 않다고 생각됩니다.

업무대행사든, 조합장이든 교체를 하기 위해서는 기본적으로 이 계약을 유지하지 못하는, 쉽게 말해서 업무대행사의 귀책사유를 찾아야 한다는 점입니다. 업무대행사가 나쁜사람인것같고(?), 주변에서 이야기 들으니 순..도둑놈들이라고하니(?) 바꾸고 싶다고 해서 바꾸면, 이후 상황에서는 감당하기가 어려운 큰 금액의 가압류나 조합업무가 중단되는 상황이 생길 수 있습니다.

Bro Yi가 생각하는 순서는 조합장교체가 우선되고, 교체된 신규 집행부는 조합의 내부자료를 접근하기 수월해지기 때문에, 단순 의심에 그쳤던 부분을 실제로 확인 할 수 있고, 이를 조합원들에게 공개하면서 조합의 정상화를 위한 첫 발을 내딛을 수 있다고 보여집니다.

이렇게 말씀드리면, 조합장이라는 사람은 자기주관이 확실하고, 목표성이 뚜렸한 사람, 정직한 사람이 되어야, 업무대행사로부터 매수되지 않고, 조합원을 위한 진정한 리더가 될 수 있다고 생각됩니다. Bro Yi는… 위에 말씀드린 부분들을 지켜나가려고 노력하고있는 사람입니다. 잠깐 개인적인 생각을 이야기 하자면, 솔직히 이 조합장이라는 자리는 명예직에 가깝습니다. 조합원들은 이렇게 이야기 하죠. “월급 500만원가까이 받으면서, 그 정도면 많이 받는거지..”라고 말씀들 많이 하세요.

물론 “많이”라는 기준이 사람마다 다를 수 는 있습니다. 저도 조합일을 하기전에는 개인사업 하면서 지금 월급의 3~4배 가량을 벌었지만, 조합 업무와 병행하기엔 다소 무리가 있어서 결국 제 사업은 손을 놓고, 조합장만 하고 있습니다.

저 같은 사람들에게 “많이”라는 기준은 기존 소득대비 늘어났을때가 많다고 표현 할 수 있는 거죠. 월급을 500만원정도를 받으면서 브릿지대출이며 PF대출이며 각종 연대보증은 보증대로 들어가고 신용은 신용점수대로 깎아 내려갑니다. 자칫 사업 지연이 심각해져서 대출 상환일에 연장도 못하고 디폴트까지 고려하게 된다면, 조합장은 얼마 있지도 않은 재산을 압류 당해야 하죠… 법률상 근로자가 아닌, 조합의 대표자 이기 때문에, 정식적인 퇴직금조차 받을 수 없습니다. 물론, 사업이 안정적으로 착공했거나, 청산을 앞두고 있다면, 조합원들이 총회에서 조합장에게 별도의 상여를 하지 않는 이상, 조합장은 사업이 끝난 뒤, 곧바로 무직자가 됩니다. (그래서 사고들을 많이 치나…?)

어찌됐건… 이런 부분들은 조합장을 하기 전 까지는 몰랐습니다. (아…시간아……..타임슬립같은거 안되나….)

과거로 돌아간다면, 이런 상황에 닥칠 수 있는 위험한 자리라는 걸 알고 있었다면……

음…. 모르겠습니다. 정말…

이야기가 갑자기 신세한탄으로…^^;;;

결론적으로 조합원에게 무조건 득이라기 보다는 조금 더 체계적이고, 전략적으로 준비하지 않는다면, 약간의 어려움은 있을 수 있다고 할 수 있을 것 같습니다.

교체하면 이걸로 끝인가?

어찌 되었건 조합의 최고 대표자는 조합장입니다. 그 대표자가 조합의 인장을 소중하게 잘 다뤄준다면, 최소한 위에 언급 드렸던 어처구니 상황은 막을 수 있습니다. 예를 들자면 밑빠진 독을 긴급 보수한 느낌? (아직 업무대행사는 남아 있다는 것은 잊지마시고.) 여기서부터 조합원과 신임 집행부의 호흡이 중요한 시점입니다.

그렇다면 이제 본격적으로 독을 수리해야겠죠?

교체된 조합장은 이제껏 지출된 자금인출내역과 관련 첨부서류등을 거래하고있는 신탁사를 통해서 확보해야 합니다.

그런데!

실제로 Bro Yi가 조합장이 되고 난 뒤, 신탁사에 우리 조합의 자료 및 백데이터들(유첨서류)을 달라고 요청하자, 전 업무대행사 이야기를 꺼내며 “OO대행사에서 전달받은게 없으니 줄 수 없다.” 라고합니다.

Bro Yi : 이 뭔 개뼉다구같은 소리지…?

조합의 대표자가 바뀌어서 그 바뀐 대표자가 내 자료를 달라고 요청하니 저런 헛소리를 해댑니다. 일반적이고 상식적이지는 않지만 여러분들도 이런 경우들 있을 수 있어요.

결국 저 자료들은 법원에 문서제출명령을 통해서 받기는 하였지만, 직접 저 상황을 겪어본다면…. “아..신탁사도 이판에 개입된건가?”라는 자연스러운 의구심이 생길 수 밖에 없을 겁니다. 어찌되었든 이 글을 보시는 각 조합의 조합원분들 혹은 임원분들께서는 의연하게 대처하세요. 가장 좋은 건 저런 상황이 일어나지 않길 바라는 것..

다시 본론으로 돌아가서, 우선적으로 파악해야 하는 것은 자금의 흐름, 적정성등을 파악해야 합니다. 하지만 이런 분야에 전문가가 아닌 이상 찾아내기 어려운 부분들이 있습니다. 너무 어려워 마시고, 이럴 때 일수록 심플하게 생각하셔야 합니다. 적정성? 자금의 흐름?

우선 적정성 부분은, 쉽게 예를 들어서 “설계비용이 너무 과다한것같다. “라고 판단 된다면, 인터넷에 나와있는 설계사에 직접 연락하셔서 공동주택기준 아파트 평당 단가가 어떻게 되는지 확인 하셔도 됩니다. 그 단가를 계산 했을 때, 이 용역 비용이 과도한 비용인지, 적정한 비용인지 쉽게 판단하실 수 있습니다. 이런 저런 부분들로 큰 덩어리들은 대략 쉽게 파악이 가능 하실 겁니다.

아직, 형사고소 하지 마세요. 형사고소는 자료를 천천히 다 갖춘 뒤, 핑계로 나올만한 것들 까지도 최대한 예상하고 방어할 준비를 하시고 진행하세요.

현재 계약유지중인 용역(하청)업체들에 대하여 파악하세요.

서두에 이야기 드린 것 처럼 업무대행사와 유착관계가 있는 용역업체들은 과감히 교체를 준비하세요.

잠깐. 여기서 팁 하나 드리고 가자면, 업무대행계약은 민법상 위임계약에 해당해요. 그렇기 때문에 도급형식의 계약과는 다르고, 남은 용역비용에 대한 산출이 복잡하다는 점 은 참고하셔야 합니다.

엔지니어링 업체든, 건축설계 업체든, 나중에 결국 남아있는 저런 용역사들이 결국 골치덩어리가 됩니다. 설계는 할 줄도 모르는데 설계계약을 맺고 있는 경우도 있고, 엔지니어링 회사라고는 하나, 업력도 없고 경력조차 없는 페이퍼컴퍼니 같은 회사들이 즐비하니까요. 이런 업체들은 결국 조합의 인허가 과정에서든 실행단계에 가서든 꼭 문제가 되는 경우가 매우 많습니다.

원래 포스팅은 길게길게 하지 않으려고 했는데… 예전 생각도 많이나고.. 뭔가 개인적으로도 아쉬웠던 부분들이 있어서 주저리주저리 글이 길어지게 된것같네요…ㅎㅎ

오늘은 여기까지 살펴 보겠습니다.

궁금하신 사항이 있으시다면

모든 조합의 상황은 100%다르기 때문에, 자문을 드릴 수 있는 범위는 한정적일 수 있지만, 아래 댓글로 이메일주소를 남겨주시면, 회신후 궁금한 점들을 최대한 이해하기 쉽도록 설명드리겠습니다.

 

이상으로, Bro Yi였습니다.

감사합니다.